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        2019年1-7月中国房地产行业市场需求、市场价格走势及销售情况预测[图]

        2019年09月24日 13:47:07字号:T|T

            一、需求市场:基本面探底,一二线结构性修复

            1、总体成交:躁动后重归回落

            今年年初,在经历了连续两年上涨的房贷利率终于迎来拐头,叠加部分城市自去年底开始调控政策边际出现松动,带动市场预期转变,一二线核心城市在经历了17-18年连续两年的调整之后开始迎来修复,带动市场整体成交反弹,3、4月份销售面积单月增速由负转正,销售额增速也创下年内新高,部分城市房价上涨压力明显,随后从5月份开始,按揭利率下行趋势戛然而止,部分城市政策开始收紧,房企融资再度趋严,市场开始降温,重归平稳回落的趋势。

        商品房销售面积同比

        数据来源:公开资料整理

            相关报告:智研咨询发布的《2019-2025年中国房地产经纪行业市场潜力分析及投资机会研究报告

        商品房销售额同比

        数据来源:公开资料整理

            2、区域结构:一二线低位反弹,三四线承压

            分能级结构来看,19年上半年延续了去年下半年以来一二线城市低位修复的趋势,三四线城市的成交增速持续走负,继续承压。从我们跟踪的50个重点城市来看,上半年一、二、三线的累计同比分别为30.74%、22.84%、-9.09%。从限购非限购角度来看,成交面积单月增速限购维持为正,非限购维持为负,但限购非限购均表现出底部修复的趋势。

            分区域结构来看,环渤海区域商品房销售面积累计同比自2019年开始呈上升趋势后稳定在20%左右,长三角区域在2019年上半年同比维持在6%上下波动,珠三角区域在年初增长迅速,自3月份开始同比出现下滑趋势,由高点的81%下滑至低点的32%。从具体城市来看,今年需求回暖的城市大多数都是在15年至16年率先开启调控周期的城市,如上海、北京、合肥、南京等,市场销售反弹力度相对领先,而三四线城市中,长三角都市圈和珠三角都市圈表现相对更好,大部分三四线城市依旧承压。

        各能级商品房销售累计同比

        数据来源:公开资料整理

        限购与非限购城市成交面积单月增速

        数据来源:公开资料整理

        各区域商品房销售面积累计同比

        数据来源:公开资料整理

        各区域销售金额同比

        数据来源:公开资料整理

            3、户型结构:一线刚需为主,二线改善发力

            产品结构方面,2015年以来改善型产品需求占比提升的趋势得以延续,跟踪的22个重点城市140平以上的高端改善户型成交占比在今年前6月达到22%创11年以来新高,90-140平刚改户型成交占比59%,继续保持了2011年以来的上升趋势,而代表首置刚需的90平以下占比不断下降,前6月成交占比降至19%,为近年来新低。

            进一步看,一线城市90平以下户型成交占比在今年上半年提升4个百分点,至34.7%,仅次于2011年和2014年的高点,而二线城市改善型需求发力明显,上半年90至140平户型成交占比进一步提升至59%,持续创下历史新高。我们看到此前在市场低迷时期,刚需以及改善需求整体占比提升,而140平以上的豪改产品显著下降,例如2012年、2014年以及2017年以来都可以看出这一趋势,所以在今年市场逐步回落的阶段,认为刚需和首改需求将更趋于市场的关键,占比将进一步提高,而刚需和首改旺盛的城市也将表现出更强的销售韧性。

        重点城市户型成交结构

        数据来源:公开资料整理

        一线城市户型成交结构

        数据来源:公开资料整理

        二线城市户型成交结构

        数据来源:公开资料整理

            4、开盘去化率:底部区域修复

            去化率方面,无论从对市场的调研还是CREIS的数据都显示,19年上半年重点城市的去化率相较于18年下半年的低位有所修复。2018年三季度以来重点城市的去化率持续滑落,今年初达到60.8%的低点,2月份开始去化率逐步攀升,并在4月份达到了77%的小高峰,随后在市场调控强化的影响下,热点城市去化率开始向正常水平回归。展望下半年,虽然当前政策有所收紧,但市场需求韧性十足,去化率有望在当前水平继续保持,供给加速和去化趋稳将推动行业量价维持高位水平。

        重点城市项目开盘去化率

        数据来源:公开资料整理

            5、供给规模:今年来有所增加,预计下半年将进一步放量

            年内供给端逐步发力,但整体仍然处在低位。从跟踪的22个重点一二线城市的批售数据来看,2019年上半年供应整体同比提升8.68%,其中1月和6月两个时段放量明显,同比增速在20%以上。一线城市而言,供应放量相对更为显著,2019年上半年供应同比提升29.06%,多数月份的批售比均在1以上;二线城市而言,上半年供应相较成交整体不足,但批售比逐月持续提升。展望下半年,认为政府出于稳定房价上涨预期的需要,将会进一步加大供给端的放量。

        重点一二线城市批准上市面积同比

        数据来源:公开资料整理

        重点一二线城市批售比

        数据来源:公开资料整理

        一线城市批售比

        数据来源:公开资料整理

        重点二线城市批售比

        数据来源:公开资料整理

            二、二手房:上半年前高后低,部分城市价格压力显现

            上半年二手房市场随着新房市场和土地市场一样,都呈现出明显的“前高后低”的特点,市场在一季度的小阳春之后,二季度随着信贷端的收紧和部分城市调控强化,再次影响了市场预期,我们跟踪的16个重点城市二手房成交面积累计同比下降7%。

            从结构上看,市场分化明显,距离调控市场较早的一二线核心城市及长三角城市上半年热度明显相对更高,重点城市二手房成交量环比去年下半年增长50%以上,北京市场二手房市场的成交量更是在3月就同比提升42%,随后传导至南京、苏州等地,4月南京、苏州的二手房成交量同比增幅分别为69.12%和86.57%。

            随着成交回暖、预期改善,重点城市二手房成交均价也普遍止跌,我们跟踪的16个重点城市中,10个城市房价环比上涨,与去年2018年四季度价格低点比,成都涨幅最大为7.2%,西安、青岛2019年以来均价基本保持平稳,而武汉及长沙分别累计下跌4.8%和5.6%,其余重点城市房价涨幅大多在2%到6%之间。

        重点城市二手房成交同比同比

        数据来源:公开资料整理

        重点城市二手房月度成交环比

        数据来源:公开资料整理

        70个大中城市二手住宅价格同环比

        数据来源:公开资料整理

            三、价格:整体保持上行,二三线表现更佳

            今年上半年来看,由于整体市场景气度较高,市场价格保持上行趋势,全国商品房销售累计均价增速在4月份一度达到8.3%,单月均价更是创下9874元/平的历史高点,伴随着4月末行业调控的逐步趋严,市场均价增速开始有所回落,到7月份全国销售均价累计增速达到7.7%,若考虑部分城市存在限签的情况,实际涨幅可能更高。分结构来看,一线城市由于受到较为严苛的预售证价格管控,涨幅较为有限,上半年同比涨幅仅为4.4%,而二线城市涨幅最大达到14.4%,三线次之为10.9%。

        70大中城市新建商品住宅价格指数环比

        数据来源:公开资料整理

        70大中城市新建商品住宅价格指数同比

        数据来源:公开资料整理

            1、库存结构:低库存环境持

            在经历了过去几年的去库存后,全国库存水平较2015年高点有明显回落,虽然18年下半年,随着市场的降温,市场库存水平有一定回升,但在今年上半年的小阳春带动下,市场库存又出现了阶段性改善,截止到6月末,全国商品房待售面积累计同比下滑8.9%,连续4年下滑。从我们跟踪的80个重点城市来看,上半年库存水平较2018年末下降了2.5%,其中,一线城市库存较2018年末基本持平,二线和三线城市分别下降4.5%和0.4%。

            市场去化周期,在经历了一季度的高点之后重新回落,截至6月80城去化周期达到10.0个月,较2018年末上升0.2个月。其中结构性分化明显,一线、二线城市平均去化周期分别为13.7个月、9.1个月,较上年末均有所下降。而三线城市平均去化周期为10.7个月,较上年末上升了0.8个月。

        商品房待售面积及累计同比

        数据来源:公开资料整理

        80城库存及去化周期

        数据来源:公开资料整理

        二线城市库存及去化周期

        数据来源:公开资料整理

        三线城市库存及去化周期

        数据来源:公开资料整理

            2、土地市场:小年下的拿地热潮

            随着上半年重点城市市场回暖,2018年下半年以来低迷的土地市场也开始有所改善,重点城市土地市场表现突出,上半年100个大中城市土地合计成交土地建面5.7亿平,同比下降3.5%,但其中一线城市成交3720.4万平,同比增长37.1%,二线城市成交2.6亿平,同比增长7.2%,三四线城市成交2.7亿平,同比下降15.1%。

            土地溢价率方面,百城土地溢价率自年初以来由低位持续回升,一线城市在5月份达到25.0%,二线城市在三四月份分别达到24.6%和23.9%的高位,三四线城市上半年除了1月份以为,其他月份溢价率均超过20%,土地市场改善明显。结合我们对重点城市的调研,其土拍放量、溢价率提升的主要原因在于:1、核心城市尤其是部分二线城市,在历经去年下半年流拍潮后,在适度控制起拍价的同时推出的主城区优质地块的量显著增加;2、主流房企纷纷聚焦核心城市叠加上半年银行较为宽松的授信政策为重点城市土拍市场的升温创造了良好条件。

            随着土地市场的升温,从4月份开始各地逐步启动地价预警机制,合肥、杭州、南京等热点城市纷纷采取“限地价竞自持”的方式同时加大土地市场的供应,同步房企融资开始收紧,随后市场溢价率开始出现回落。到7月份土地市场已有明显降温,溢价率回到年初水平。

        百城土地成交面积

        数据来源:公开资料整理

        土地成交均价及增速

        数据来源:公开资料整理

        百城土地供需比

        数据来源:公开资料整理

        百城土地成交溢价率

        数据来源:公开资料整理

        300城宅地流拍宗数及流拍率

        数据来源:公开资料整理

        300城分能级宅地流拍率

        数据来源:公开资料整理

            四、销售前瞻:需求韧性仍在

            当前市场所处低库存环境下,叠加今年以来主流核心城市需求回暖,同时看到今年以来房价压力明显上升,认为为了缓解市场的供需矛盾,纾困房价压力,其核心仍是需要增加市场供给,另一方面,看到今年土地市场明显放量,各地方政府纷纷加大供地力度,增加市场供给,认为在核心城市供需压力得到有效缓解之前,主流核心城市的市场需求将得以持续,整体市场成交将继续维持高位徘徊。

            一方面在于,过去两年一二线城市成交量的收缩与人口流入的增长形成反差,整体需求存在潜在空间。据跟踪成交结构数据来看,一二线城市的整体成交从16年四季度步入负增长区间,历经接近两年的时间,从18年三季度才逐步回正。同时从常住人口净流入情况来看,相较于16年末,一二线城市18年末的常住人口净增长率分别为2.6%和3.3%。一线城市中的广州、深圳常住人口净增长率分别达到6.1%和9.4%;统计的二线17个城市中,自16年以来全部实现人口净流入。结合当前一二线城市成交量的基本面已见底,叠加长期人口流入,需求端回暖得以持续。

            另一方面在于,回望去年下半年当市场去化率下行,楼市转冷时,土地市场同步迅速转冷,那么当前在政府加大供地力度的同时,就有必要保障市场维持在一定成交热度,以时间换空间,将推出的土地形成市场的有效库存,缓解目前日渐走高的房价压力。
        最后叠加,去年从8月份开始,单月销售增速快速下行,9月份开始单月销售持续转负,基数压力明显降低的情况,上调对于全年的销售预测,预计今年全年销售面积同比降幅应在-1%到-3%之间。

        二线城市(27城)常住人口

        数据来源:公开资料整理

            1、投资前瞻:土地投资压力渐至,开工施工支持投资缓慢下滑

            上半年房屋新开工面积10.55亿平方米,同比增长10.10%。各单月份新开工面积的增速波动较大,但从趋势来看与销售保持一致,原因在于当前房企往往采用以销定产的策略,预计随着下半年销售的回稳,新开工规模不太差。上半年房屋施工面积达77.23亿平方米,同比增长8.8%,预计下半年施工面积仍将保持平稳增长,预售房屋交付竣工的硬性约束,将有效抵消新开工增速下降带来的负向拖动作用。

            年内施工体量的提升支撑了投资仍在高位徘徊,展望下半年,认为随着房地产融资政策的进一步收紧和棚改力度的逐步趋弱,房企在资金端和土地投资端将进一步承压,投资增速将平稳滑落。但从全年来看,今年施工面积明显上升,叠加主流城市开工推货意愿仍在,投资不会太差且更具质量,因此上调2019年全年投资增速至6-8%左右。

        单月销售面积增速和单月新开工增速

        数据来源:公开资料整理

        开发投资完成额累计同比

        数据来源:公开资料整理

        分地区开发投资完成额累计同比

        数据来源:公开资料整理

        施工面积累计同比

        数据来源:公开资料整理

        PSL余额及增速

        数据来源:公开资料整理

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