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        2019年上半年重庆市房地产政策、各区房产楼市产销现状及重庆市房地产发展前景分析

        2019年08月30日 13:33:56字号:T|T

            一、政策

            2019年5月29日,我市积极拓宽落户渠道,实施人才落户“宽门槛”政策。随后,公布“重庆英才计划”,计划用5年左右的时间,遴选支持重点领域、重点产业、重点行业的高层次人才2000名、团队500个,营造良好的人才发展环境。

            “ 宽门槛” 政策:放宽人才界定标准,拓宽人群服务范围;不设年龄务工年限,直系亲属可以随迁: 所有人才落户,均不受在渝务工、就业年限和缴纳社保年限的限制,甚至没有年龄限制;自愿选择落户地点,高层次人才一对一迁户;简化申请材料,优化审批流程: 提交户口申请材料时,不需提供复印件;均由派出所审批完结,办理时限为25个工作日,市内迁移的不超过10个工作日。

        重庆英才计划

        围绕全市重点领域、产业、行业发展需求
        计划5年内支持高层次人才2000名左右、团
        队500个左右
        重点支持人才干事创业
        给予入选人才20万-200万不等的研究支持
        经费,创新创业示范团队每个30万元的支持
        经费
        推出免抵押、免担保、基准利率“人才贷”
        给予创业人才最高100万元的创业贷、500
        万元的知识价值信用贷
        发放市级人才服务证
        可享受职称评审、项目申报、落户、居留签
        证、配偶(子女)就业、子女入学、医疗
        “绿色通道”等便利服务

        数据来源:公开资料整理

            重庆降低入户门槛,推出人才引进优惠政策,旨在人才强市,促进重庆经济良性增长,同时,这些政策的实施,会吸引大量人口,对带动商品住宅消费具有积极作用。

            5月10日,市教委印发了《关于做好2019年义务教育招生入学工作的通知》,公布2019年义务教育招生入学政策,首次明确规定:从今年起,严禁任何民办学校招生与楼盘建设、销售挂钩,不得与楼盘新签订与学校招生名额相关的合同条款,保障义务教育招生入学机会公平。

            本市户籍的适龄儿童、少年在户籍所在地就近入学,所有义务教育阶段公办、民办学校均不得采取考试方式选拔学生,也不得以招收推优生、保送生、特长生等方式招生;小学新生实行“三对口”入学原则,即学龄儿童与父(母)的户口、房屋产权证明(或房屋产权证、购房正式合同)和实际居住地一致,在对口学校入学;禁止义务教育阶段公办学校招收择校生;从2019年起,严禁任何民办学校招生与楼盘建设、销售挂钩,不得与楼盘新签订与学校招生名额相关的合同条款。对违反相关规定、造成不良影响或严重后果的学校,视情节轻重给予约谈、通报批评等,并追究相关部门、单位及人员的责任。

            该政策有效针对近年来高价“学位房” 和开发商虚假宣传学位房的现象,旨在保障义务教育招生入学机会公平,同时,进一步规范房地产市场。

            二、土地供销量

            本月主城区商住类土地供应 37 宗地共计3489 亩, 成交 26 宗地共计2696 亩,土地市场供应量和成交量同比环比均大增。

        2019年5月重庆主城区商住类土地供求情况

        年份
        供应
        成交
        宗数
        土地面积(亩)
        建筑面积(万
        ㎡)
        宗数
        土地面积(亩)
        建筑面积(万
        ㎡)
        2019年1-5月
        88
        7942
        837
        66
        6114
        661
        合计
        450
        61634
        8029
        390
        52931
        7120

        数据来源:公开资料整理

        2019年5月重庆主城区商住类土地供求情况

        年份
        供应
        成交
        宗数
        土地面积(亩)
        建筑面积(万
        ㎡)
        宗数
        土地面积(亩)
        建筑面积(万
        ㎡)
        2019年5月
        37
        3489
        365
        26
        2696
        302
        同比
        131%
        44%
        13%
        117%
        53%
        34%
        环比
        164%
        165%
        136%
        333%
        524%
        574%

        数据来源:公开资料整理

            5 月土地 市场成交总额 为 220 亿元,环比猛涨 529% ,创 2017 年7月以来新高 ;楼面地价 7276 元 /m²,环比下跌7% ;本月溢 价率 为 26% ,环比 下跌 49% ,其中,大渡口中心一地块溢价率最高,为 86% 。

        2019年5月重庆主城区商住类土地成交价情况

        年份
        成交均价(万元/
        亩)
        成交总价(亿元)
        成交楼面地价(元
        /㎡)
        溢价率(%)
        2016
        460
        709
        3148
        27
        2017
        642
        1200
        4628
        20
        2018
        658
        835
        5177
        12
        2019.5
        739
        452
        6831
        28
        合计
        591
        2941
        4343
        20

        数据来源:公开资料整理

            从整体来看 ,5 5 月北区集中供应, 两江新区(150 万方)、 北碚区( 81 万方 )和渝北区 ( 51 万方 )供应量 较大,占总供应量 78% ; 两江新区( 105 万方)成交量领先;从成交价格来看,大渡口区 和 九龙坡区均破“9 9 ” ,楼面地价在 9400- - 9800 元/ / ㎡ 之间, 大渡口中心和大杨石滩子口。

        2019 年5月重庆主城区商住土地区域供销情情况

        -
        两江新区
        巴南区
        北培区
        大渡口区
        九龙坡区
        沙坪坝区
        江北区
        渝中区
        南岸区
        渝北区
        供应面积(万平方米)
        150
        27
        81
        0
        18
        27
        10
        0
        0
        51
        成交面积(万平方米)
        105
        57
        46
        41
        21
        20
        12
        0
        0
        0
        成交楼面地价(元/平方米)
        7549
        5623
        7824
        9495
        9762
        2042
        7479
        0
        0
        0

        数据来源:公开资料整理

            三、 房产市场

            本月商品房市场供应环比略升,成交量环比下降, 新增供应 255 万方 ,环比上升 8% ;成交 273 万方 ,环比下降16 % ;本月商品房成交均价为 11884 元 / m² ,环比上涨 4%。

        2019 年5月重庆主城区商品房供求价走势

        -
        供应量(万平方米)
        成交量(万平方米)
        成交均价(元/平方米)
        2019.5
        255
        273
        11884
        同比
        -2%
        -8%
        5%
        环比
        8%
        -16%
        4%

        数据来源:公开资料整理

            截止5月存量为 2695 万方 ,去化周期为 10 个月 ;本月销售量下降, 使存销比升至 9.9 , 去库存压力加大。

        2017- 2019 年5月度主城区商品房存量及去化走势

        -
        存量(万平方米)
        月平均去化量(万平方米)
        去化周期(月)
        存销比
        2019.5
        2695
        270.2
        10
        9.9
        同比
        12%
        1%
        11%
        环比
        -1%
        -1%
        0%

        数据来源:公开资料整理

            巴南区供销量领先 ,新增供应 53 万方 ,主要是龙湖春江天镜 (5 5 万方)、蓝光水岸公园 (4 4 万方 )等项目支撑供应 ;销售 54 万方, 其中招商依云江湾、 融创欧麓花园城 、 千江凌云等项目放量。

            渝中区均价仍领先,主要受来福士广场、融创白象街、鹅岭峯等高价项目拉动;大渡口区为价格低区,主要受跳蹬、钓鱼嘴等区域成交影响。

            商品房市场仍 以住宅成交为主,占比90% ,环比增长2 2 个百分点, 同比增长 11个百分点;商务市场和商业市场份额环 比均增加1个百分点;车库成交占比为 4% ,环 比下降3 个百分点。

            商品住宅新增 供应 217 万 方 ,环比增加 17% ,同比增加 13% ;成交 244 万方,环比下降 15%,同比增长 5% ;商品住宅成交均价为 11982 元 / m² ,总体平稳。

        2019 年5月重庆主城区商品住宅供求价走势

        -
        供应量(万平方米)
        成交量(万平方米)
        成交均价(元/平方米)
        2019.5
        217
        244
        11982
        同比
        13%
        5%
        1%
        环比
        17%
        -15%
        0%

        数据来源:公开资料整理

            住宅存量连续第5 个月下降,截止5月底剩余 525万方 ,环比下降 5% ;去化周期 2.3 个月,本月住宅供应加大,销量下降,存销比上升至 2.2。

        2019 年4月度主城区商品住宅存量及去化走势

        -
        存量(万平方米)
        月平均去化量(万平方米)
        去化周期(月)
        存销比
        2019.5
        525
        244
        2.3
        2.2
        同比
        54%
        5%
        37%
        环比
        -5%
        -15%
        -5%

        数据来源:公开资料整理

            商品住宅市场仍以高层成交为主,占比 78% ,环 比扩大2个百分点, 同比扩大9个 百分点;洋房产品成交占比为 17% ,环比同比均持平;别墅产品成交环比回落2个百分点,同比回落8个百分点。

            商务市场新增供应 13 万方,环比下滑 17 % ,有新华协信中心(4.7万方)、 重庆总部城(2.0 万方)等七个项目备案;成交 10 万方 ,环比持平,连续6个月保持供大于求的态势。商务产品成交均价为 10360 元 / m² ,保持平稳。

        2019 年5月重庆主城区商务市场供求价走势

        -
        供应量(万平方米)
        成交量(万平方米)
        成交均价(元/平方米)
        2019.5
        13
        10
        10360
        同比
        124%
        -42%
        -1%
        环比
        -17%
        0%
        0%

        数据来源:公开资料整理

            四、 楼盘

            主城区共监控到41个项目开盘或加推,共推出5833套,认购4565套,整体认购率为78%,为2019年最高值。

        重庆月度销售面积TOP10

        排名
        项目名称
        区域
        销售面积
        (  ㎡)
        销售套数
        1
        晋愉V时代
        九龙坡区
        5026
        74
        2
        融创春晖十里
        大渡口区
        4449
        57
        3
        保利观塘
        南岸区
        3672
        42
        4
        融创国博城
        两江新区
        3059
        43
        5
        鲁能南渝星城
        巴南区
        2629
        38
        6
        珠江城
        巴南区
        2607
        34
        7
        融创欧麓花园城
        巴南区
        2500
        32
        8
        富力城
        沙坪坝区
        2322
        29
        9
        恒大照母山
        两江新区
        2300
        42
        10
        恒大世纪城
        两江新区
        2242
        29

        数据来源:公开资料整理

        月度单盘销售额TOP10

        排名
        项目名称
        区域
        销售总金额
        ( 万元)
        销售套数
        1
        融创春晖十里
        大渡口区
        8636
        4449
        2
        晋愉V时代
        九龙坡区
        8044
        5026
        3
        融创国博城
        两江新区
        7088
        3059
        4
        保利观塘
        南岸区
        7052
        3672
        5
        鲁能九龙花园
        九龙坡区
        6358
        2200
        6
        恒大照母山
        两江新区
        5494
        2300
        7
        融创欧麓花园城
        巴南区
        5024
        2500
        8
        恒大世纪城
        两江新区
        4767
        2242
        9
        盘龙中央广场
        九龙坡区
        4539
        1698
        10
        康桥融府
        两江新区
        4481
        1634

        数据来源:公开资料整理

            五、行业前景

            1、宏观政策

            全国楼市政策仍将延续平稳态势,各地因地制宜,调控政策也将呈现“有松有紧”的分化趋势,旨在建立房地产市场的长效机制,保证房地产市场的健康平稳发展。

            2、土地市场

            根据目前供应的土地来看,土地市场热度将持续,潜力热点板块土地受房企追捧,竞争激烈,价格将走高。

            3、商品房市场

            各大房企面临年中业绩考核,必将加大推盘力度,并推出相应优惠政策,预计商品房供销量持续上涨,成交均价平稳。

            相关报告:智研咨询发布的《2019-2025年中国重庆市房地产行业市场专项调研及投资前景预测报告

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